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利好去库存 今年楼市将继续回暖

2016-04-18 02:07 未知 分享
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    不限购城市首付比例最低可至20% 二套最低30% 楼市政策暖风或持续两三年 分析称——

    昨日,央行、银监会发布通知,在不实施“限购”措施的城市,首次购房的商业贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地还可向下浮动5个百分点,而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭申请商业房贷,最低首付款比例调整为不低于30%。

    整体看,楼市有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松,上半年楼市仍将延续上行趋势。不过,也有分析称,利率未降,实际刺激入市购房者或有限,且政策的效果很可能更多体现在一二线城市。

    另外,此次央行放大招,促进资金进入实体经济的意图明显,预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台。

    专题文/广州日报记者李婧暄、潘彧

    昨日,据央行网站消息,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》),《通知》明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

    同时,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

    “限购”城市房贷政策不变

    《通知》明确,对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

    《通知》要求,银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

    《通知》还要求,加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求,及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

    促资金进入实体经济

    近期,中央高层频繁表态将房地产行业的重点聚焦在去库存方面,加强了市场对于宽松政策的预期。地方层面上,各地出台促进房地产健康发展的指导意见,对房地产行业发展进行规划,同时推出各项财政补贴、限购松绑等利好政策。

    民生证券认为,首付下调将“水”引入实体经济,强化金融机构对实体的信用派生。首先,购房本身是信用创造的过程,降低首付,促进更大力度的居民部门杠杆;其次,房价涨可以发挥金融加速器功能,同样促进信用派生;最后,房地产去库存,配合上下游产业链扩张,也是信用创造加速的过程。

    “这是通过居民加杠杆的方式来为房地产行业去库存。首套房首付比例从原来的30%下调到20%,意味着居民购买房屋的杠杆倍数从3.3倍上升到5倍。从政府、企业、金融机构、居民的四张资产负债表来看,相对而言居民的杠杆倍数最低,财务状况最健康。在政府、企业、金融机构都在去杠杆的背景下,唯一有可能加杠杆的就是居民了。”华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰认为,政策对于推动农民工城镇化、化解房地产高库存会有一定作用。考虑到股市低迷和信托、P2P领域风险高发,会有一部分资金出于避险考虑重新将房地产领域作为投资对象。

    除了房地产去库存,分析预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台,引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变,但建议等待更好的投资时点。

    政策解读

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    降低购房门槛有利于地产去库存

    融360分析认为,该项政策一出,对于目前持币观望的购房者可以起到强烈的入市刺激作用,对于接下来扩大楼市有效需求,稳定房地产市场有着极大的推动作用。

    此前,中国指数研究院发布的数据显示,全中国房地产整体库存约为63亿平方米,按照过去三年的平均销售速度计算,这一库存需要五年的时间来消化。而中央已经多次喊话要“去库存”。这一政策的出台,被不少业内人士解读为“去库存”的“大招”。

    “降低了首付比例,对于购房者来说是减轻购房成本的负担。而对于改善型置业的群体来说,过去要获得三成首付,需要还清首套贷款,但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策关怀。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从省钱的角度看,此次政策后,对于一个购房者来说,过去购买一套100万元总价的房子,需要首付款为25万元,而现在首付款则降低到了20万元。某种程度上,有5万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中,即通过20年或30年的贷款期限偿还。此类降低首付的做法,确实能够降低购房者的购房成本。

    易居研究院副院长杨红旭在其微博上表示,首付门槛降低,有利于刚需和首改需求入市,尤其是对于那些收入不低,但积蓄不多的年轻人、年轻家庭,可谓是“及时雨”。因此,这一政策刺激普通住宅需求。

    而中原地产首席分析师张大伟表示,房地产政策再松绑,首付调整,这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。

    英大证券首席经济学家李大霄则点评称,这是支持合理住房消费的利好政策,对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响,对于稳定房地产市场和去库存有正面作用,对于房地产股票有重要支持,对于股市稳定也有重要意义。

    弹

    利率未降 实际刺激有限

    由于目前正值农历新年前夕,各大银行的房贷正逐渐趋紧,各大楼盘也即将封盘,此时推出该项利好政策对于楼市能够起到多大提振作用还有待后续的进一步观察。

    张大伟认为,从根本上看,这一政策并未解决房地产需求的根本,“对于购房者来说,贷款的利率并未降低,降低首付带来的是贷款的压力增加。”

    其认为,与之前的政策相比,部分城市的首套房可以降低到20%首付,另外之前二套贷款未结清的可以按照30%首付,但各商业银行预计将分化执行,对于购房者来说,新政策实际影响不大,但从心理层面看,会刺激一波需求入市。

    而从市场现实看,这部分实际刺激入市的购房者数量有限。

    楼市展望

    二线城市将是新政策主要影响区域

    数据显示,虽然金九成色不足,但2015年4季度一直到今年1月份住宅市场成交明显上涨,市场成交水平仍处高位,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。

    中原监测的21个城市数据显示,1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%,其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势,都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。

    记者同时发现,此次政策给予了各地信贷政策调整的自主权,允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况,积极调整首付比例。而对于一线城市购房者而言,首付比例难以出现下调。

    “政策持续宽松,效果依然只出现在一、二线城市,虽然一线城市限购,不执行新首付政策,但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各地都将针对房地产去库存出台不同力度的政策,整体看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。”张大伟称。他预计2016年楼市依然将延续开门红趋势,而整个上半年市场依然将延续上行趋势。也有分析称,政策一旦全面实施,对库存高企的三四线城市楼市也有较好影响。

    而杨红旭也认为,未来还会有其他宽松政策出台,进一步促进楼市复苏。2016年,全国楼市将继续回暖。

    政策预期

    楼市政策暖风不会停

    民生证券研究院宏观研究员朱振鑫表示,去库存是供给侧改革第一要务,激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后,下调一般贷款首付比例顺理成章,不排除进一步下调可能。未来两三年,房地产政策暖风不会停,一方面去库存压力仍在,另一方面房价整体几无上涨风险,政策有松动空间。下一步等待交易环节税费进一步调整(放松征收标准,改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。

    “未来,不排除限购城市的房贷首付比例也进一步调整,但部分城市的限购应该暂时不会放开。”某商业银行相关人士昨日接受广州日报记者采访时表示。


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