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央行再降购房贷款门槛 非限购城市首套房首付最低20%

2016-04-20 02:08 未知 分享
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京华时报制图谢瑶

    昨天,央行、银监会联合发布消息称,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,购买二套房且贷款未结清的家庭,最低首付比例不低于30%。分析人士指出,在经济下行、房地产库存高企的背景下,新政意在刺激非限购城市购房需求、促进中国经济平稳运行。

    □发布

    非限购城市房贷再松绑

    央行、银监会昨天发布房贷新政,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。北京、上海、广州、深圳、三亚五个实施限购措施的城市不在此政策范围内。

    去年12月召开的中央经济工作会议提出,要“化解房地产库存”,并“取消过时的限制性措施”。业内人士认为,此次房贷政策再松绑,主要也是为了“去库存”这个目标。

    中国社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,如果想完全消化,需要23个月。民生证券研究院的研究表明,从结构上看,2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

    中国民生银行首席研究员温彬表示,自去年以来,政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施,房地产交易趋于活跃,但仍存在区域差异,三、四线城市的房价仍然低迷,去库存压力依然较大。

    □反应

    开发商:

    新政效果要看落地情况

    亚豪机构市场总监郭毅认为,央行和银监局在春节前颁布新政意味深远,众所周知,春节是返乡高峰,同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励,此时发布降低首付的新政,将有利于促进手握资金的白领们回乡置业,预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月,迎来一轮交易量的小高峰。

    事实上,在政策出台前,已经有二、三线城市,甚至四线城市的房企楼盘加入“贺岁返乡置业”促销大军。

    “近期来看房的有不少返乡客,我们春节期间每天都有人在售楼处值班,满足广大购房者特别是返乡客的置业需求。”中部某城市项目负责人表示,此次房贷新政出台,为不限购的城市楼市再添政策春风。不过,这位负责人同时承认,与北京、上海一线城市相比,目前二、三线城市楼市库存仍然较大,“政策对楼市具体有多大利好,还要看具体落地情况。”

    购房者:

    降低门槛但购房成本未降

    房贷新政昨天下午一经公布,迅速在购房者中引发热议,不少购房者对房贷新政持乐观态度,一位打算在春节前后置业的购房者表示,自己属于改善型购房,此次政策进一步下降首付比例,可以降低自己的购房门槛。不过,一些购房者对政策持谨慎态度,有人就认为,尽管首付比例下降,但是房子价格没有下降,因此,对于购房者而言,总的购房成本并没有下降。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看,这一政策并未解决房地产需求的根本问题,对于购房者来说,贷款的利率并未降低。

    □影响

    将拉升一线城市楼市信心

    郭毅表示,“北上广深+海南”的房地产市场在2016年已经迎来“小阳春”,成交量、价稳步升温。尽管新政并未对这些城市的房地产市场形成新的利好刺激,但整体宽松的政策趋势,将会拉升购房者对楼市的信心,同时还将助力这些城市的房地产市场在2016年保持平稳上升。

    “虽然一线城市限购,不执行新首付政策,但心理影响大。”中原地产首席分析师张大伟表示,中原监测的21个城市数据显示,1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%,其中一线城市上升4%。可以看出,购房者入市意愿仍较强烈。预计2016年楼市依然将延续开门红趋势,2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

    □分析

    有利于刚需和“首改”需求入市

    融360房贷分析师郝俊丞表示,在当前高库存压力之下,房地产市场及投资开发增速已危及经济增长,尤其是房子严重过剩的三、四线城市及少部分二线城市,库存压力很大。房贷新政一旦全面实施,这些城市将直接受惠。而市场原本就火爆的一线城市,即使不在此次政策范围内,楼市成交量想必也将迎来新一轮的爆发期。

    温彬表示,随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快,居民住房刚性需求和改善性需求旺盛,央行按照“分类指导,因地施策”的原则,针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例,有助于提高居民购房能力,促进房地产市场平稳健康发展。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,房贷政策是影响楼市的第一重要政策,首付门槛降低,有利于刚需和首改需求入市,尤其是对于那些收入不低但积蓄不多的年轻人、年轻家庭,可谓是“及时雨”。因此,这一政策刺激普通住宅需求,有助于刚需和首次改善需求的释放,未来还会有其他宽松政策出台,进一步促进楼市复苏。2016年,全国楼市将继续回暖。

    对三四线城市去库存作用不大

    “首次购房家庭最低20%的首付比例,已与2008年救市政策的力度齐平,1.5线城市(经济发展较好的二线城市)和二线城市将迎来重大利好。”郭毅分析认为,在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下,部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的1.5线及二线城市就业及居住,新政无疑为这部分人群带来了安居机会,将促进这些城市住宅市场成交量的提升,随着交易量的回暖,房价也有望稳步上涨。

    不过,郭毅同时表示,新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大,这些城市在有业无产的现状下,人口净流出的情况难以得到改善,区域房地产市场缺少增量需求,仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升,去库存形势依然严峻。

    □房贷首付比创七年来最低

    2010年4月30日

    被称为史上最严厉的新“国十条”发布:首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上,首付比例不得低于30%,二套不得低于50%。

    2010年9月29日

    “9·29新政”发布:所有房贷首付比例(包括首套)都调整至30%及以上。

    2011年1月26日

    “新国八条”发布:二套房贷首付不低于60%。

    2013年2月20日

    “国五条细则”规定:对房价上涨过快的城市,进一步提高二套房首付款比例,对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后,一线城市二套房贷利率下限上浮至1.2倍,个别城市将首付提高至七成。

    2014年9月30日

    “9·30新政”发布:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。同时,除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市,取消三套及以上的“限贷令”。

    2015年3月30日

    “3·30新政”规定:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付比例调整为不低于40%;对拥有一套住房并已结清贷款的家庭,为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付比例为30%。

    2015年9月30日

    “9·30新政”规定:不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

    □追问

    1.首付比例还有下调空间吗?

    中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示,“首付比”无论横向还是纵向,都还处于偏高水平,有进一步下调空间。根据IMF调查数据,国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看,2010年之前,我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。

    2.新政能否提振春节楼市?

    融360房贷分析师郝俊丞表示,目前正值我国农历新年前夕,各大银行的房贷正逐渐趋紧,各大楼盘也即将封盘,此时推出该项利好政策能否起到立竿见影的作用还不好说,对于楼市能够起到多大的提振作用,也还有待后续的进一步观察。我们预计,经过春节的政策发酵,春节后将迎来2016年楼市的第一股暖流。

    3.房价接下来会因此飙升吗?

    李佩珈表示,考虑到当前房地产市场供求格局未发生根本改变,居民住房消费更趋理性,尤其是首次购房者的需求数量有所减少,房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

    4.新政的去库存效果会如何?

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在2016年去库存的大背景下,房贷新政给市场传递了积极正向的信号,但是对去库存的实际效果恐怕不大。首付降低,意味着减少的首付部分转移至未来的月供,未来的还款成本就会提高,还款压力就会加大,即使首付比例下降,购房家庭也未必敢向银行贷款。所以,非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整,要靠降房价、减税费等减少购房人负担的有效举措。

    5.未来还会以什么措施去库存?

    房地产专家、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示,目前政府在全方位加热房地产,除了进一步降低首付比,还可以尝试降低交易环节税费,让有房的人进入市场,盘活市场。

    他还表示,在二套房方面,国家政策不强势,一步一步来,在刺激三、四城市购买力方面会起到一定作用。进城农民工成为城市买房的主要突破口,他们购买力不强,如果采取更多措施激发农民购买力,尝试将宅基地变现,将对去库存有较大帮助。不过这涉及土地制改革问题,估计宅基地变现很难出台,建议加快试点。

    京华时报记者邢飞余雪菲


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